商業地產存量時代 存量物業迎資產證券化熱潮
11选5官方如何开奖房訊網2019-5-24 8:33:00
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[提要]資產證券化作為加速盤活存量商業物業的重要方式而受到熱捧。仲量聯行研究部統計,2018年以來,在深交所發行的商業地產資產證券化項目有8個,其中大多數為商業地產抵押貸款支持證券(CM BS)項目。

  近年來,商業地產存量正在加大,商業物業空置風險正在升高。如平安大廈被一次性退租10層,側面反映出寫字樓租金回報率不及投資者預期。商業物業更多是被作為戰略資產而長期持有,經營凈現金較差。今年恰逢房企償債高峰,房企該如何打好手上的牌,發揮最大效益?

  存量商業物業迎來資產證券化熱潮

  據仲量聯行研究部提供的數據,截至今年第一季度,深圳商業地產總存量約為1180萬㎡。南都記者查閱數據發現,2019年深圳還有望迎來約77萬㎡的優質購物中心、109.9萬㎡的甲級寫字樓交付,以及6個國際品牌酒店。業內人士指出,預計年內深圳全市甲級寫字樓空置率會持續增加到20%-21%,平均租金則持續下跌,跌幅預計在3%左右。

  挖掘持有物業的價值,成為商業地產開發企業需要面對的問題。

  資產證券化作為加速盤活存量商業物業的重要方式而受到熱捧。仲量聯行研究部統計,2018年以來,在深交所發行的商業地產資產證券化項目有8個,其中大多數為商業地產抵押貸款支持證券(CM BS)項目。

  世聯評估大客戶部總經理、資產證券化線負責人陳迅指出,隨著傳統融資渠道的逐漸收緊,企業也寄希望于通過C MB S和類R E IT s等一些創新產品打通多元化融資渠道。而近一兩年很多酒店類資產的C MB S陸續發行,主要原因在于,傳統經營性物業融資渠道中由于酒店資產運營成本較高,經營凈現金相比企業業態要低,傳統融資沒有企業業態受歡迎,能夠融到資的大多數是優質資產且主體較強的項目。

  陳迅解釋,總體看來,CM BS項目在市場上頗受歡迎。目前,全國像星河麗思卡爾頓這樣的CM BS產品規模每年都有快速增長,深圳的CM BS項目有星河w orld、星河麗思卡爾頓酒店、四季酒店、益田假日廣場等。

  優質資產更受資本青睞

  據仲量聯行企業評估及咨詢服務部高級董事甘啟善介紹,投資者會更愿意接受回報率較為保守的資產證券化產品。

  拿日前在深交所正式掛牌的“平安匯通-星河麗思卡爾頓酒店資產支持專項計劃”來說,該資產支持專項計劃以星河麗思卡爾頓酒店未來12年營業收入為基礎資產發行,發行規模22 .11億元,超額1 .6倍認購,優先A級發行利率5 .1%,債項評級A A +,創2017年以來利率新低紀錄。平安基金董事長羅春風認為,此次深圳發行“CM BS資產支持專項計劃”,發行資產開展融資,有望成為激活國內萬億級商業地產存量市場的重要探索。

  星河方面透露,其在深圳C B D諸 多 核 心 物 業 ,包 括COCOPA R K、第三空間等,未來或將通過不同方式與資本市場對接。

  獲得CM BS之后是否就可高枕無憂了呢?甘啟善指出,CM BS產品每隔三年就有回贖期,如果在產品發行后資產本身不能給到投資者原來預期的安全和穩定性,他們會選擇退出,原發行人需要歸還本金。而開發商從開發物業逐漸轉向持有物業,從以銷售為主的快周轉模式到精耕細作的運營,對于開發商來說是一種考驗。

    來源:南方都市報

編輯:wangdc

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