北京租房新政:“N+1”模式不受政策支持
11选5官方如何开奖房訊網2019-7-9 8:45:00
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[提要]在今天之前,北京住房租賃市場實施的是2008年版的房屋租賃合同文本,從今日起,北京將要實施新版的租賃合同,無論是對于租客來說,抑或是對于房東、中介機構來說,都有著深刻影響。

  在今天之前,北京住房租賃市場實施的是2008年版的房屋租賃合同文本,從今日起,北京將要實施新版的租賃合同,無論是對于租客來說,抑或是對于房東、中介機構來說,都有著深刻影響。

  7月8日,北京市住房和城鄉建設委員會、北京市市場監督管理局正式發布了《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》三個合同示范文本,示范文本自發布之日起正式推行使用。

  據新京報記者了解到,新版本的住房租賃合同示范文本不再按成交方式區分不同版本,將2008年版的自行成交、經紀機構居間成交、經紀機構代理成交的租賃統一到同一版合同,將涉及經紀服務的內容納入到經紀服務合同。

  在具體合同執行上,有幾點新內容值得關注,一是禁止群租房、隔斷房,不得改變房屋內部結構分割出租,不得按床位等方式變相分割出租。二是關于租金,未經雙方當事人協商一致,出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。三是關于續租的問題,房東繼續出租的,同等條件下原承租人享有優先承租權(原承租人存在重大違約行為的除外)。

  禁止隔斷房,從政策上升至法律

  除了對于租賃方式、租金等內容進行規定外,新版住房租賃合同示范文本對于群租房的政策再次重申。

  記者發現,在新版住房租賃合同示范文本中最前面寫到:根據《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》(京建法〔2013〕13號)的規定,本市住房出租應當符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件,應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內部結構分割出租,不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低于5平方米,每個房間居住的人數不得超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)。

  具體來看,這一段有兩層意思,一是禁止隔斷房、群租房,二是對于具體的租賃面積、居住人數進行了規定與限定。

  群租房人數較多,居住環境差,管理薄弱,違章用火、用電、用氣現象大量存在,消防安全隱患巨大。2017年,大興西紅門發生的一起嚴重火災令政府下令嚴查群租房、隔斷房。

  此次政府發布的新版租賃合同示范文本中,將隔斷房和群租房納入進去,并受到法律約束,意義重大。在58安居客房產研究院首席分析師張波看來,雖然之前的租賃相關規定中對于居住空間的分割有著直接要求,但是實際運營過程中,不少長租公寓運營方會采取各種突破的方式,包括客廳、陽臺空間的分割利用等。本次列入租賃合同中就有著明確的法律準繩,租賃合同本身受合同法約束,違反租賃合同將會影響出租方利益,甚至導致合同本身無效并需進行相應賠償。因此,本次北京的新版租賃合同可視為針對租賃管控的進一步升級,對于租賃行業的健康發展將起到重要作用。

  “N+1”將面臨巨大政策風險

  7月初,閆麗(化名)發朋友圈吐槽說,自己租賃的房子要被拆除了。閆麗告訴新京報記者,這個房子是從機構手中租賃的,將客廳隔了出來用來租住。但是被舉報后,就收到了拆除的通知。

  目前在部分出租房中,仍存在房屋打隔斷行為,最常見的做法是,將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后,作為一間房單獨出租使用,這被稱之為“N+1” 模式。

  由于客廳面積大、價格相對合適,且經過租賃機構裝修后,居住環境大大提高,這種房源在緊張的北京租賃市場有著部分需求存在,而分散式長租公寓運營機構可以通過“N+1”的模式,來提高盈利水平。

  但由于屬于隔斷房的一種,客廳、起居室本不具有居住功能,是疏散通道,如果用來居住,會增加消防安全隱患。此外,在當下的租賃市場中,隔斷房的隔斷材料是否具備防火效果,這個仍存在潛在風險。因此,“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租賃市場整治風暴中,“N+1”房源曾部分受到清理,此后,也是發現一處查出一處。

  有中介機構的工作人員告訴記者,目前北京對于“N+1”態度是,如有舉報,就會立馬拆除。

  中原地產首席分析師張大偉表示,租賃企業目前還處于野蠻發展中,隔斷房源比例非常高。從政府政策看,隔斷違規一直沒有變過。在新版合同中,再次明確了這一點,不得改變房屋結構,對于租賃企業來說,將面臨非常大的政策風險。

  上海、廣州、蘇州試行“N+1”

  隨著各地租賃市場的發展,“N+1”模式在符合消防安全的前提下,能夠解決部分住房租賃需求。因此,部分城市試行“N+1”模式,目前,包括上海、廣州、蘇州等城市已經出臺了相關文件或政策。

  2015年1月份,上海市政府辦公廳轉發的《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》,其中規定單套住房內使用面積12平方米以上的客廳(起居室),可以作為一間房間單獨出租使用,但餐廳、過廳除外??吞ザ萊鱟饈褂玫?,客廳(分隔后)和與之相連的餐廳等均應當具備直接采光和自然通風條件,室內及套內的入口過道應當符合國家和本市住宅設計規范的要求,不得破壞房屋承重結構,并且符合本市居住房屋最小出租單位、居住人數限制、最低承租面積和消防安全管理的相關規定。

  這意味著上??汲⑹浴癗+1”的租賃模式。該意見自2015年3月1日施行,有效期至2017年2月28日。2017年2月24日,上海市人民政府辦公廳發文稱,經評估需繼續實施,有效期延長至2019年2月28日。

  2018年底,廣州市人大常委會發布公告,對《廣州市房屋租賃管理規定(草案)》(下稱《草案》)面向社會征求修改意見和建議?!恫蒞浮飯娑?,出租人應當以居住空間的一間臥室或起居室(廳)為最小出租單位,且每個臥室或起居室(廳)居住使用人的人均使用面積不得少于5平方米,但居住使用人之間有法定贍養、撫養義務關系的除外?!恫蒞浮坊姑魅?,廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等原始設計為非居住用途的空間不得出租供人居住。違反上述兩項規定且逾期不改正的,將處五千元以上三萬元以下???。

  蘇州則走在“N+1”的前列,已經出臺相關執行政策。日前,《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》正式獲批,2019年5月1日將開始執行。根據條例規定:使用面積十二平方米以上的起居室(廳),可以隔斷出一間居室出租,且出租的每間居室人均使用面積不得低于四平方米。這也意味著“N+1””模式在蘇州正式合法化。

  在業內人士看來,“N+1”模式的合法化,不僅使許多符合條件的隔斷間可以允許被出租,增加了房源的供應量。同時,也減輕了年輕租房人群的經濟壓力。但是,由于改變原本的室內建筑結構,會增加消防隱患,因此在進行隔斷時,應嚴格采用安全的隔斷材料,保證通風和采光,保障房屋整體結構安全,不得影響人員疏散、逃生和消防救援。

  來 源:新京報 

     編 輯:liuy

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