長租公寓行業面臨的短期困境也暴露出來
11选5官方如何开奖房訊網2019-5-24 8:36:00
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[提要]前景雖然無限光明,但當下正值長租公寓的初期階段,盈利難、出租率低等問題,已成為行業必須要突破的困境所在。

  前景雖然無限光明,但當下正值長租公寓的初期階段,盈利難、出租率低等問題,已成為行業必須要突破的困境所在。

  近日,華夏  幸福在2018年度業績說明會中宣布,將對長租公寓業務進行探索。至此,又一家傳統房企將涉足長租公寓領域。

  在長租公寓領域里,龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝領寓等地產開發商推出的公寓品牌已先行一步,占據規模優勢;自如、蛋殼、魔方、樂乎為代表的品牌公寓,借助資本力量也另成一派。

  它們瞄準的是愈發龐大的租房市場。資料顯示,2018年,我國人口13.9億,租房人群接近2億,全國租賃房源訪問量同比增加26%,預計到2025年,租賃市場規模將首次超過3萬億元,租賃人口增至2.52億人。

  前景雖然無限光明,但當下正值長租公寓的初期階段,盈利難、出租率低等問題,已成為行業必須要突破的困境所在。

  前景與困境

  早在2015年,國務院就頒布了《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》,其中提及“積極發展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態”,此后頂層設計對長租公寓的利好不斷出現。

  “在國家租購并舉和培育發展住房租賃市場政策的春風下,住房租賃市場取得了非??燜俚姆⒄?。其中,長租公寓企業發揮了積極作用,為市場、消費者提供了多樣化、多層次的租賃產品?!北本┦兇》亢統竅緗ㄉ櫛被岱課菔諧」芾澩Ω貝Τず甯1硎?。

  在政策和市場的雙重推動下,長租公寓前景廣闊,率先布局的企業大多獲得高速發展。而隨著規模的快速擴張,行業間的競爭也變得劇烈起來。

  58安居客房產研究院首席分析師張波表示:“長租公寓的大洗牌還在進行之中,2019年可能會比2018年表現更為明顯,‘大魚吃小魚’現象會越來越多,在資本力量的推動下,并購現象會愈演愈烈,頭部長租公寓規模越來越大?!?/P>

  同時,長租公寓行業面臨的短期困境也暴露出來。

  首先是盈利問題。縱然長租公寓租金要稍高于市場價格,有機構調查發現,仍有近9成被訪者認為長租公寓可能會“租金太貴”。另一方面,很多長租公寓企業卻表示短期內實現盈利較難。

  能不能熬過爬坡期迎來盈利,成為公寓品牌活下去的關鍵。2018年底,據不完全統計,共有超10家長租公寓先后出現問題,寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓等資金鏈斷裂,將長租公寓行業較長的盈利周期展現在世人面前。

  “長租公寓業務的盈利性確實有較大差距,但因為租賃的稅費等流通成本較高,目前資金回本的時間還較長,預計在5年左右?!幣晃煌蚩撇叢⒐ぷ魅嗽畢蠣教逭庋硎?。

  其次,是資本匹配。長租公寓是民生行業,注定沒有高額和快速的資金回報。樂乎公寓CEO羅意說:“資本要求快速高額的盈利,這和長租公寓的行業特征是不相符的,是典型的短貸長投?!?/P>

  整個長租公寓行業需要長期且成本低廉的資金來支持長期的發展。比如,龍湖CEO邵明曉就說,龍湖的資金成本只有4.55%,這個生意對他們就特別合適。

  最后,還有短期出租率問題。對于長租公寓品牌來說,新門店開業后的出租率是一個不斷增長的曲線,要經歷爬坡期。同時,整個行業都處于初期階段,產品和運營能力尚在打磨過程,也會讓很多公寓品牌短期出租率不那么好看。

  探索中前行

  北京房地產中介協會秘書長趙慶祥表示:“長租公寓作為新興行業,發展大趨勢沒有變。現階段確實遇到了一些問題,發展中行業的問題要用發展的眼光看待、解決?!?/P>

  旭輝領寓建立了明確的退出機制,通過 REITs 或基金模式實現退出,實現租金和物業增值收入。蛋殼公寓則把“收房—量房—裝修—配置—出租—服務”的過程由蛋殼大腦BI(大數據商業智能)系統支撐,及時獲得反饋,并據此不斷修正,這種反饋及修正在租房的每一個環節。

  龍湖冠寓則通過CityHub模式提升空間溢價率。 面向80至00后的年輕人群,這種模式讓租住空間跳脫出單一居住功能,倡導“去孤島化”租住生態,配套公共活動區域,配置娛樂、閱讀、影音、健身、辦公、商業等各種功能,不僅供住戶使用,甚至輻射到周邊到兩公里的泛租住人群,為年輕人這一城市的中堅力量創造更加優質的生活體驗。

  在行業的發展過程中,陣痛難以避免,但要從陣痛中找到破解之法。一些長租公寓品牌堅持擴張規模同時,為追求短期的出租率或盈利數據,而失去有品質的產品和服務,實是舍本逐末。

  而不盲目追求單一數據指標,增強運營管理實力,提升市場租戶的滿意度、打造更有成效的管理后臺和品牌,構建品牌優勢是公寓運營商擴大市場份額的關鍵,也是解決行業短期面臨困境的真正要義。

   來 源: 每日經濟新聞   

  編 輯:liuy

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