郭瑩輝:產業地產發展的創新邏輯
11选5官方如何开奖房訊網2019-4-12 14:54:00
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[提要]致敬創新者:FUN連世界,XUN接未來。2019年4月11日,全聯房地產創新論壇暨房訊品牌戰略發布會在北京中國大飯店盛大舉辦。北科建集團原董事長郭瑩輝出席主題為"守正與創新--房地產創新方法論"的領袖對話環節,與現場嘉賓分享新形勢下產業地產發展的創新邏輯。

  房訊網訊 致敬創新者:FUN連世界,XUN接未來。2019年4月11日,全聯房地產創新論壇暨房訊品牌戰略發布會在北京中國大飯店盛大舉辦。

  作為全聯房地產商會2019年房地產+互聯網戰略的首場品牌活動,論壇由全聯房地產商會與房訊網聯合主辦,邀請全聯房地產商會核心會員企業、房地產開發商、金融機構、投資公司、渠道代理以及產業鏈代表等500位嘉賓共聚一堂,縱論泛地產新生態,探討房地產創新趨勢、科技興業,共謀房地產行業轉型升級,推動中國房地產平穩健康發展。

  北科建集團原董事長郭瑩輝出席主題為"守正與創新--房地產創新方法論"的領袖對話環節,與現場嘉賓分享新形勢下產業地產發展的創新邏輯。他認為,產業地產是很多業態集合的產品線,全周期、長周期,非??佳櫸科蠖砸桓鱸扒?、科技小鎮、產業新城乃至整個城市的把握,這些產品的整合,需要跨知識體系的集成。

  郭瑩輝表示,產業地產開發商可以先做產業局部,用小的投入做產業,用產業進行各種融資、創新,融來錢貼補到住宅項目,一邊做產業,一邊以產養住,這樣產業園區和住宅都可以隨著項目的發展而成熟。

  以下是郭瑩輝發言實錄:

  郭瑩輝:現在對開發商賺錢能力越來越挑戰了,也越來越考驗我們的創造性。我們賺錢大概兩方面:三種能力和四種算法。無論住宅、商業、產業,現在賺錢方式要么有體力,要么融資能力,更高一層是智力,產業地產是好多種業態的產品線,全周期、長周期,非??佳槲頤嵌砸桓鱸扒?、科技小鎮、產業新城,整個城市的把握。這些高的整合,產品的整合,需要跨知識體系的集成。這三種能力不同企業表現出來不一樣。

  我們在能力之下有什么戰略邏輯選擇呢?四種算法:地產+,+上各種各樣業態就是細分的產業地產。地產還可以-,原來全流程,現在減流程,就輕資產,從開發+輕產運營服務輸出,這是做減法?;箍梢宰觥?,大開發商買地越來越困難,可不可以一級開發,銷售越來越難,那不能持有物業經營。從一個社區到一個社區+產業社區+配套變成城市運營商,中國城市化進程,300萬、500完城市又放量,又需要擴容,城市的生長在中國不會停止,地產商可以放大我們的生存空間。

  減法就是地產科技就是做垂直,就是把我們過去某些開發商舍不得在研發投入上,一張戶型圖從南到北,現在不行了,就把我們的不同客群,不同分層進行了產品量化,必須精細化、科技化、人文化滿足不同客戶的需求,越來越精、專、細。原來高周轉、大規模、低成本,現在靠提質增效,靠微細的投入和機會,賺取長期的收益。

  為什么剛才講的是商業模型?產業地產很多人做反了,給你一塊住宅地,政府說要做產業,產業地產往往在城市郊區。很多開發商思維邏輯是傳統住宅開發邏輯,趕緊把住宅地盡快開,變現金流,現金流出來以后想著怎么做產業?;蛘呃蟪戀淼匠鐘性扒鏌瞪?,這樣的結果是郊區這個項目融資銀行不敢給你貸,因為住宅賣不動。第二區域不成熟,價格不給價。這種產業地產思維如果是房地產的套路來做,必死無疑。我剛才說的結果是因為在住宅上既賺到多少利潤,所以不可能借了錢做配套產業,所以必然沒有錢投,也做不出來,包括沒有產業合作伙伴做也不成熟,試錯成本提高。

  我過去經驗,上來先做產業局部,產業地價格很便宜,住宅的成本可能是產業的2-3倍。先用小的投入做產業,用產業進行各種融資、創新,融來錢貼補到住宅項目,產業因為在建設過程中招商帶來微觀的,產業園員工對住宅有需求。一邊做產業,以產養住,這樣時間雖然拉長了,但是住宅隨著項目成熟和周邊園區,這個住宅利潤會一個周期高于所謂的高住宅。這樣一個項目的利潤從3800賣到1.5萬,8年、7年、6年,一個來回雖然慢,但是產業成功了,住宅利潤起來了,產業也沒有傷,住宅也沒有耽擱,這是產業地產的邏輯。

    來源:房訊網

編輯:wangdc

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